ЖСК - гэта ... Жыллёва-будаўнічыя кааператывы. Будаўніцтва жылых шматкватэрных дамоў

Відэа: LawNow.ru: Што такое жыллёва-будаўнічы кааператыў (ЖБК)? # 7.1

ЖСК - гэта жыллёвы кааператыў, які ўяўляе сабой добраахвотнае аб'яднанне групы людзей або арганізацый з мэтай будаўніцтва шматкватэрных дамоў.

Гісторыя ўзнікнення і развіцця жыллёвых кааператываў

ЖСК - гэта даволі старая і правераная схема будаўніцтва жылых шматкватэрных дамоў. З'яўленне першых жыллёвых кааператываў адносяць да 1920-м гадам. Аднак, нягледзячы на ​​хутка ўзрастаючую папулярнасць, у 1937 годзе гэты механізм падвяргаецца ліквідацыі, т. К. Ўяўляе сабой праява прыватнай уласнасці. У 1957 году жыллёвы кааператыў адраджаецца і набывае масавы характар. У 80-х гадах падобнае будаўніцтва жылых шматкватэрных дамоў складала каля 8%.

Відэа: ГА «ЖСК« Жыллё »набірае ўкладчыкаў

У сучасным грамадстве сістэма кааператываў з новай сілай набірае абароты. Часцей за ўсё яе выкарыстоўваюць забудоўшчыкі Масквы, якія не ў стане выканаць свае абавязацельствы перад дольшчыкамі. У такім выпадку па ініцыятыве падманутых пакупнікоў ствараюцца жыллёвыя кааператывы, якім перадаюцца ўсе правы на завяршэнне будаўніцтва.

прававая аснова

У цяперашні час прававую базу дзейнасці ЖСК рэгулюе жыллёвае заканадаўства. Тэрмін «жыллёва-будаўнічы кааператыў» дакладна вызначаны ў арт. 110 Жыллёвага кодэкса Расійскай Федэрацыі. Умовы стварэння, арганізацыя дзейнасці і правілы ўдзелу ў ЖСК прадстаўлены:

• ў раздзеле 5 Жыллёвага кодэкса Расійскай Федэрацыі (ВК РФ);
• у Грамадзянскім кодэксе Расійскай Федэрацыі (ГК РФ);
• у Статуце кааператыва, які складаецца паводле асноўным палажэнням ВК РФ і ГК РФ.

Аднак не ўсе ЖСК - гэта арганізаваныя паводле дзейснага заканадаўства кааператывы. Многія з іх у сваёй дзейнасці не выконваюць нават асноўных патрабаванняў, прадстаўленых у Жыллёвым кодэксе, у выніку чаго ўзнікае парушэнне правоў удзельнікаў такіх ЖСК. Для таго каб пазбегнуць падобных сітуацый, варта дэталёва разабрацца ва ўсіх момантах дзейнасці кааператываў.

Парадак стварэння і арганізацыя дзейнасці

Членаў ЖСК па законе не можа быць менш за пяць. Аднак агульная колькасць удзельнікаў кааператыва не павінна перавышаць суму кватэр у будуецца або набываным жылым доме. На агульным сходзе прымаецца рашэнне аб фарміраванні жыллёвага кааператыва. У дадзеным мерапрыемстве могуць удзельнічаць асобы, якія жадаюць аб'яднацца з мэтай будаўніцтва дома. На сходзе таксама адбываецца зацвярджэнне Статута ЖСК. Пасля дзяржаўнай рэгістрацыі кааператыва і атрымання статусу юрыдычнай асобы ўдзельнікі, якія прагаласавалі за стварэнне кааператыва, становяцца членамі ЖСК. Рашэння сходу заснавальнікаў ЖСК фіксуюцца ў пратаколе.

Статут жыллёва-будаўнічага кааператыва

Статут ЖСК, згодна з арт. 113 Жыллёвага кодэкса РФ, павінен ўтрымліваць даныя адносна назвы кааператыва, яго месцазнаходжанне, прадмеце і мэты дзейнасці, правілах ўступлення ў члены ЖБК, парадку выхаду з яго, пра памеры ўступных і паявых узносаў, розных выплат, аб складзе і правах органаў кіравання кааператывам, аб парадку прыняцця органамі кантролю розных рашэнняў, пра магчымасць пакрыцця панесеных страт і правілах рэарганізацыі або ліквідацыі кааператыва. Нягледзячы на ​​гэта, Статут можа ўтрымліваць і іншыя ўмовы, якія не супярэчаць дзеючым законах РФ.

органы праўлення

Згодна з арт. 115 ВК РФ органамі кіравання ЖСК з'яўляюцца:

• агульны сход ўсіх членаў кааператыва;
• калі колькасць прысутных на сходзе больш 50 і гэта прапісана ў Статуце кааператыва - канферэнцыя;
• органы праўлення і старшыня ЖБК.

Агульны сход членаў кааператыва

Агульны сход ўсіх членаў кааператыва (канферэнцыя) лічыцца вышэйшым органам кіравання. Яно склікаецца ў адпаведнасці з палажэннямі, прапісанымі ў Статуце. Кампетэнцыя вышэйшага органа кіравання таксама рэгулюецца Статутам жыллёвага кааператыва.

Відэа: Аляксандр Агееў патрабуе прававой ацэнкі дзеянняў кіраўніцтва "СУ-155" і афіляваных ЖСК

Сход удзельнікаў з'яўляецца правамерным, калі на ім прысутнічае вялікая частка ўсіх членаў кааператыва. Рашэнне не можа быць прынятым, калі 50% і больш прысутных на сходзе прагаласавала супраць разгляданага прапановы. Прынятае і прапісанае ў пратаколе рашэньне абавязковае для ўсіх членаў будаўнічага кааператыва.

Апарат кіравання і органы кантролю таксама абіраюцца ўдзельнікамі агульнага сходу членаў жыллёвага кааператыва. Абавязкі органаў праўлення і парадак прыняцця імі рашэнняў рэгулююцца Статутам кааператыва, рэгламентам, палажэннямі і іншымі ўнутранымі дакументамі. Праўленне ЖБК мае права кіраваць дзейнасцю кааператыва і абіраць са свайго складу старшыню. Органы праўлення ЖСК падсправаздачныя агульнаму сходу членаў кааператыва.

Абавязкі старшыні ЖСК

Старшыня праўлення будаўнічага кааператыва:

• абавязаны забяспечваць выкананне прынятых праўленнем рашэнняў;
• абараняць інтарэсы кааператыва, заключаць здзелкі і без даверанасці дзейнічаць ад імя ўсіх членаў кааператыва;
• мае іншыя паўнамоцтвы, якія не ўваходзяць у абавязкі агульнага сходу членаў ЖБК або яго кіравання.

Сутнасць рэвізійнай камісіі

Для кантролю над гаспадарча-разліковай дзейнасцю кааператыва абіраецца спецыяльная рэвізійная камісія на тэрмін, які не перавышае 3-х гадоў. Колькасць членаў, якія ўваходзяць у яе склад, прапісана ў Статуце кааператыва. Удзельнікі рэвізійнай камісіі не могуць займаць кіруючыя пасады ў ЖСК, а таксама лічыцца ў іншых органах кіравання будаўнічым кааператывам.

Старшыня рэвізійнай камісіі абіраецца яе членамі з наяўнага складу. У абавязкі рэвізораў ўваходзяць:

• штогадовае правядзенне рэвізійных праверак гаспадарча-разліковай дзейнасці кааператыва;
• падрыхтоўка заключэнняў аб бюджэце, мэтавым выкарыстанні грашовых сродкаў, гадавой справаздачы і абавязковых узносах;
• справаздачу перад членамі агульнага сходу пра сваю дзейнасць.

Рэвізоры мае права праводзіць праверку фінансава-разліковай дзейнасці будаўнічага кааператыва ў любы час і мець свабодны доступ да ўсёй унутранай дакументацыі ЖСК. Парадак работы і паўнамоцтвы рэвізійнай камісіі прапісаны ў Статуце кааператыва.

Сяброўства ў ЖСК

Для ўступлення ў члены ЖБК неабходна падаць заяву ў праўленне жыллёвага кааператыва. На яго разгляд адводзіцца адзін каляндарны месяц. Рашэнне прымаецца на агульным сходзе ўдзельнікаў і фіксуецца ў адпаведным дакуменце (пратаколе). Статус члена ЖБК набываецца пасля выплаты ўступнага ўнёску. Член ЖСК можа пацвердзіць свой удзел у жыллёвым кааператыве даведкай (выпіскай), якая выдаецца згодна яго заяве.

Механізм будаўніцтва жылля з дапамогай ЖСК

Пасля зацвярджэння Статута на агульным сходзе членаў ЖСК жыллёва-будаўнічы кааператыў павінен прайсці абавязковую дзяржаўную рэгістрацыю для набыцця статусу юрыдычнай асобы. Далей будаўніцтва па схеме ЖБК адбываецца паэтапна:

• 1 этап - афармленне дакументаў аб правах на зямельны ўчастак пад будаўніцтва. ЖСК павінен атрымаць у адпаведнасці з заканадаўствам горадабудаўнічы план зямлі і падрыхтаваць праектную дакумэнтацыю. Пасля гэтага іх неабходна прадставіць ва ўпаўнаважаныя органы, якія выдаюць дазвол на будаўніцтва. Дадзены дакумент з'яўляецца законным пацвярджэннем таго, што праектная дакументацыя адпавядае горадабудаўнічаму плане зямельнага ўчастка і дазваляе прыступіць да будаўніцтва шматкватэрных дамоў.
• 2 этап - праектаванне жылога дома, афармленне узгадненняў і правядзенне экспертызы. Тэрмін правядзення працэдур складае 4-12 месяцаў. Лепш даручыць іх выкананне іншай арганізацыі, якая мае досвед працы з жыллёвымі кааператывамі.
• 3 этап - будаўніцтва жылых шматкватэрных дамоў. Кааператыў мае права самастойна займацца працэсам збудаванні будынка: наймаць падрадчыкаў, кантраляваць ход працы, праводзіць тэндэры. Аднак людзям без профільнай адукацыі рабіць гэта даволі складана. Цяпер на рынку паслуг прадстаўлена шмат кампаній, якія аказваюць кваліфікаваную дапамогу такім кааператывам.
• 4 этап - увод дома ў эксплуатацыю. Пасля заканчэння ўсіх работ будаўнічы кааператыў павінен атрымаць дазвол на ўвод хаты ў эксплуатацыю. Толькі пасля гэтага ўсе члены ЖБК могуць аформіць права ўласнасці на жыллё.

Магчымыя рызыкі, звязаныя з удзелам у ЖСК

Становячыся чальцом ЖСК, чалавек можа сутыкнуцца з пэўнымі рызыкамі:

Відэа: Жылы дом "Еўрапейскі". ТАА "ЖСК"

1. Галоўным рызыкай з'яўляецца тое, што асноўная мэта стварэння жыллёвага кааператыва па якіх-небудзь прычынах можа быць не дасягнута (адмова ў выдачы дазвольнай дакументацыі, фінансавыя цяжкасці і іншыя).
2. Інфляцыя і падаражэнне будаўнічых матэрыялаў і работ.
3. Рызыка зрыву тэрмінаў здачы дома ў эксплуатацыю. Прычым ЖСК перад сваімі членамі несці адказнасць за гэта не будзе.
4. Забудоўшчыкі або інвестары не даюць гарантыі з нагоды прадастаўленага жылля.
5. Кантроль за расходам сродкаў і гаспадарчай дзейнасцю ажыццяўляе рэвізійная камісія, якая абіраецца на агульным сходзе. Дзяржаўны спецыялізаваны орган адсутнічае.
6. Размеркаванне кватэр паміж членамі ЖСК адбываецца на агульным сходзе і ад жаданняў самога ўдзельніка кааператыва не залежыць.
7. Забудоўшчыкі Масквы, напрыклад, фармуюць канчатковы кошт кватэры з улікам выдаткаў на рэкламу, ўтрыманне персаналу і іншых выплат. За ўсё гэта прыходзіцца плаціць пакупніку. Акрамя ўсяго вышэйсказанага, грамадзянін не можа кантраляваць расход грашовых сродкаў на пабудову жылля і сам ход будаўніцтва.

Перавагі ўступлення ў ЖСК

1. Лічыцца, што будаўніцтва жылых дамоў праз сістэму ЖСК - гэта значная эканомія грашовых сродкаў. Па статыстыцы, дзякуючы арганізацыі жыллёвага кааператыва, можна зэканоміць каля 50% на набыцці жылля.

2. Будаўнічыя кааператывы маюць поўную празрыстасць прыцягнення і марнаванні грашовых сродкаў. Да таго ж фінансаваць будаўніцтва можна паэтапна, а растэрміноўка можа быць дадзена не толькі на перыяд узвядзення дома, але і на час пасля заканчэння будаўніцтва.

ЖСК ў сучасным свеце

На сённяшні дзень добраахвотнае аб'яднанне аднадумцаў з мэтай узвядзення жылых будынкаў сустракаецца вельмі рэдка. Нягледзячы на ​​тое што заканадаўства не перашкаджае стварэнню ЖСК, будаўніцтва шматпавярховых дамоў па такой схеме карыстаецца папулярнасцю ў большай ступені сярод буйных прадпрыемстваў, якія зацікаўлены ў забеспячэнні кватэрамі сваіх супрацоўнікаў.

Такім чынам, арганізоўваць жыллёвы кааператыў ёсць сэнс работнікам арганізацый, якія маюць адпаведную падтрымку кіраўніцтва. Пры гэтым яны могуць зэканоміць на розніцы паміж рынкавай цаной і сабекоштам жылля, якую забірае забудоўшчык.

У выпадку набыцця кватэр па механізме ЖСК грамадзяне ў большай ступені абаронены ад розных непрадбачаных сітуацый. Калі забудоўшчык абвясціў аб сваім банкруцтве, пайшчыка мае права самастойна займацца ўзвядзеннем будынка.

Зусім нядаўна лік будаўнічых арганізацый, якія працуюць па прынцыпе ЖСК, была менш за 15%. На дадзены момант траціну жылля на расійскім рынку рэалізуецца па дадзенай схеме.

На што варта звярнуць увагу пры куплі кватэр па ЖСК

Па статыстыцы адным з галоўных фактараў, якія ўплываюць на выбар жылля, з'яўляецца не форма дагавора, не наяўнасць інфраструктуры па суседстве з домам, а рэпутацыя забудоўшчыка, яго вопыт узвядзення шматкватэрных дамоў, умовы аплаты кватэры.

Відэа: Прыбытковае месца: дагавор долевага будаўніцтва жылля

Аднак калі фізічная асоба вырашыла ўступіць у ЖСК, трэба звярнуць увагу на некалькі важных момантаў:

• Праверыць інвестыцыйны дагавор паміж будаўнічай кампаніяй і ЖСК. Лепш, калі кааператыў сам выступае ў ролі забудоўшчыка. У такім выпадку ЖСК нясе поўную адказнасць за будаўніцтва шматпавярховых дамоў.
• Вывучыць астатнія праваўстанаўліваючых дакументы: дазвол на будаўніцтва, дагавор арэнды ўчастка або права ўласнасці на зямлю.
• Азнаёміцца ​​са Статутам ЖСК. Асаблівую ўвагу трэба звярнуць на ўмовы ўступлення і выхаду з кааператыва. А таксама на парадак выплаты узносаў і атрымання кватэры.

Калі ўсё вышэйпералічаныя дакументы зразумелыя і празрыстыя, можна смела заключаць дамову з кааператывам.